L’acquisition d’un bien immobilier ou de tout autre actif pouvant améliorer le niveau de vie ou favoriser le développement des affaires s’avère un investissement très recommandé. Cependant, lorsqu’on n’a pas les moyens financiers nécessaires, il est possible de contracter un prêt, comme un crédit immobilier. Cependant, il est important de déterminer votre capacité d’emprunt avant de faire votre demande. Pour y parvenir, il existe des critères essentiels que vous devez suivre.
Considérer ses revenus
Pour bien calculer sa capacité d’emprunt, les revenus mensuels représentent le premier critère à considérer. En effet, lorsqu’ils sont plus élevés, le montant que vous pouvez emprunter sera plus conséquent. Si vous êtes un fonctionnaire, vos revenus représentent les 100 % de votre salaire en CDI. Quant aux primes exceptionnelles et aux autres bonus, ils ne sont pas pris en compte. Toutefois, il est possible de les considérer seulement si vous les percevez depuis 3 ans au minimum. Pour avoir plus d’information sur votre capacité d’emprunt, vous pouvez aller sur https://www.estimation-pret-immobilier.fr/.
Par ailleurs, les règles de calcul sont différentes lorsque vous êtes sous un Contrat à Durée Déterminée (CDD), travailleur indépendant ou intérimaire. En effet, avec un CDD, ou un travail libéral, la stabilité de votre activité n’est pas assurée. Vous représentez un client à risque pour la banque. Ainsi, il vous sera difficile de faire un emprunt immobilier si vous n’avez pas au moins 3 années d’exercice. En réalité, le prêteur se focalisera sur la moyenne de vos revenus sur cette période. Pour les micro-entrepreneurs, il appliquera un abattement. Dans ce cas, le montant que vous pourrez recevoir sera certainement inférieur à celui d’un salarié en CDI ou un fonctionnaire.
Tenir compte de l’apport personnel
Pour faire une parfaite estimation de prêt immobilier, l’apport personnel est un paramètre très important. L’apport personnel représente la somme que vous serez capable d’injecter dans le projet pour lequel vous demandez un emprunt. Il peut provenir d’une épargne que vous auriez faite personnellement ou d’un don familial.
L’apport personnel : en quoi est-il nécessaire ?
L’apport personnel permet de solder les frais de notaire ainsi que les annexes. Toutefois, il arrive que la banque refuse de considérer les frais annexes dans le prêt ou le capital qu’elle vous accorde. Cela est dû au fait que les garanties et l’assurance emprunteur sont utilisées pour garantir le capital et non les frais annexes. Néanmoins, il faut préciser qu’il s’agit d’un cas très rare.
Il faut noter que l’apport personnel peut varier selon la nature de votre achat. En effet, s’il s’agit d’une acquisition d’actifs d’occasion, il vous faudra apporter un montant environ 7 à 8 % du prix de vente. Par contre pour un achat de biens neufs, un apport personnel d’environ 2 à 3 % est nécessaire. Enfin, l’apport personnel a peut booster votre capacité d’emprunt.
Prendre en compte le taux d’endettement
Le taux d’endettement représente aussi un critère à considérer lorsque vous souhaitez déterminer approximativement le montant à emprunter. En effet, il ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus, avec les charges incluses. Pour ceux qui ont de hauts revenus, cette règle n’est pas fixe. Toutefois, à l’avènement du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), il eut une recommandation pour diminuer le nombre de prêts accordés au-delà de la limite de 33 %. Cela vous permet donc de déterminer approximativement ce que vous pouvez emprunter.
Par conséquent, de façon théorique, le tiers de votre revenu fixe net doit être inférieur à vos mensualités. Cela veut dire que vous devrez encore avoir de la liquider même après avoir payé votre charge d’emprunt à la banque. Pour calculer le taux d’endettement, il faut diviser la charge d’emprunt par les revenus fixes nets et multiplier le tout par cent.
Taux d’endettement = (Charges/Revenus fixes nets) x 100
Considérer le reste à vivre
Lorsque vous connaissez le reste à vivre, votre taux d’endettement sera plus clair. En effet, ce critère tient compte de vos revenus disponibles et vos charges. Aussi, il faut préciser que les mensualités de crédit que vous rembourserez y seront comptabilisées. En outre, lorsque votre reste à vivre est élevé, la décision de banque à vous emprunter de l’argent augmentera. Vous pouvez donc bénéficier d’un emprunt immobilier conséquent.
Comment calculer le reste à vivre ?
L’apport personnel et les revenus sont déterminants pour estimer combien vous pouvez emprunter. Les organismes de prêts intègrent, quant à eux, les charges qui grèvent votre budget chaque mois dans leur calcul. Retenez que les ressources considérées peuvent varier en fonction du type d’acquisition : investissement locatif ou résidence principale.
Par conséquent, pour déduire le reste à vivre, il faut soustraire la somme des charges fixes et du montant de la mensualité des revenus. Quant aux charges, elles regroupent les crédits à consommation ; les éventuelles pensions alimentaires, les charges courantes (gaz, eau, électricité, etc.).