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Loi carrez : quand entre-t-elle en jeu et comment la calculer ?

Dans le domaine de l’immobilier, il existe divers outils, lois et réglementations qui définissent les normes et régissent les interactions entre acteurs. Au nombre de ceux-ci, la loi carrez portant sur les biens immobiliers en copropriété. Que dit cette réglementation et quelles en sont les implications ?

Loi carrez : qu’est-ce que c’est ?

Rédigée par Gilles Carrez, la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 vise l’amélioration de la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Cet instrument légal du droit Français exige de tout vendeur d’un lot de copropriété ou d’une fraction de lot, l’obligation de préciser la superficie privative du ou des biens immobiliers faisant objet de cessation dans tous les documents relatifs à la vente. La loi Carrez mesure la surface habitable précise d’un appartement ou d’une maison.

En conséquence, étant spécifique au contexte de copropriété, cette réglementation ne s’applique ni à l’achat sur plan ni à l’achat de terrains à bâtir. Vous trouverez plus amples informations sur le contenu de cette loi à l’adresse https://loi-carrez.fr/, afin de mieux cerner la procédure pour la vente d’un immobilier en copropriété.

Qu’est-ce que la surface privative selon la loi Carrez ?

La mise en application de cette loi nécessite un diagnostic loi carrez visant à déterminer la surface privative d’un bien immobilier. La surface habitable calculée correspond à la surface privative du propriétaire d’une maison ou d’un appartement qui fait partie d’un lot de copropriété. 

Elle désigne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, etc. 

Loi carrez

Quels sont les biens immobiliers concernés par cette réglementation ?

De par son principe de loi carrez vente, cette loi ne s’applique que pour les biens en copropriété. Ainsi, sont uniquement concernés les appartements d’habitation, les locaux d’activités comme les locaux commerciaux, professionnels ou à usage de dépôt et les bureaux. 

Comment se calcule la surface loi carrez ?

Pour le métrage loi carrez, il faut mesurer la surface de plancher et y déduire les murs, les cloisons, les gaines, les embrasures, les marches et cages d’escalier. Aussi, les caves et parkings ne sont pas pris en compte tandis que les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas sont inclus si la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. 

Mais il faut noter que pour le calcul de la surface, toute partie d’un appartement ou d’une maison dont la hauteur sous plafond est de moins de 1,80 m est exclue du calcul. Toutefois, il existe plusieurs cas de spécificités auxquels s’appliquent des considérations particulières.

Cas des placards

Le calcul de superficie loi carrez placard figure parmi les cas particuliers de la loi carrez. Il entre en considération si sa hauteur sous plafond est de 1,80 m au minimum et si le niveau du sol est identique à celui du reste de la pièce.

Cas des chambres

Dans le cas d’une chambre mansardée au sein d’un appartement, il est impératif de vérifier la hauteur sous plafond sur la totalité de la surface de la pièce pour le calcul de la surface habitable. Si une partie est en dessous de 1,80 m, elle ne peut être considérée dans le métrage carrez.

Cas des maisons

La loi carrez maison s’applique pour les maisons lorsqu’elles se trouvent en copropriété horizontale. Il faut souligner que cette situation se dissocie parfaitement du lotissement. Ainsi, la copropriété horizontale implique que le terrain soit une partie commune détenue par des copropriétaires. De ce fait, l’application de la loi carrez sur une maison ne tient pas compte des maisons individuelles, car elles ne sont pas soumises au statut de la copropriété.

Spécifiquement, lorsqu’une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l’unité d’habitation, les lots d’une surface inférieure à huit mètres carrés n’ont pas à être exclus du calcul de la superficie.

Qu’est-ce qu’implique l’unité d’habitation ?

Lorsque la mise en applications de la loi carrez vente porte sur plusieurs lots de copropriété qui forment matériellement une seule unité d’habitation, bien que la superficie de ces lots mentionnés au règlement de copropriété dispose chacun d’une surface inférieure à 8 m², il convient de prendre en compte la surface de l’unité d’habitation qui revient à la surface globale

Qui est responsable du mesurage de la surface privative ?

Au sens de loi carrez legifrance régissant la vente de bien immobilier par des copropriétaires en France, le métrage de la surface privative peut être réalisé par un professionnel ou par le vendeur. En effet, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, demander une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en trop. Alors que si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

En effet, si la superficie n’est pas renseignée dans l’acte de vente d’un lot de copropriété, l’acheteur peut, dans un délai d’un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l’acte de vente.